La Défiscalisation Outre Mer: Un dispositif très favorable

La défiscalisation Outre Mer est l’un des dispositifs les plus efficaces car il permet une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu, au titre de l’acquisition d’un bien immobilier neuf.

2 LOIS en vigueur : LA LOI GIRARDIN et LA LOI SCELLIER DOM

LA LOI GIRARDIN 2010

La Loi Girardin permet une réduction importante (entre 25% et 50% de l’investissement défiscalisable)de l’impôt sur le revenu (Art 199 du CGI).

A savoir que la loi Girardin « libre » soit à 40 % restera en vigueur jusqu’en 2010,le dispositif sera enlevé au 31/12/2011.

La loi Girardin « intermédiaire » soit à 50% restera en vigueur jusqu’en 2010, ensuite passera à 45% jusqu’en 2011 et 35 % jusqu’en 2012, le dispositif sera enlevé au 31/12/2012.

A noter que ces taux de défiscalisation (40%, 50%) peuvent être majorés de :

• 10% lorsque les investissements locatifs sont réalisés en Zone Urbaine Sensible
• 4% lorsque les investissements sont équipés d’une source d’énergie renouvelable

Ces 2 majorations sont cumulables.

Pour les sociétés soumises à l’IS, la loi permet de pratiquer une déduction sur le résultat imposable pouvant aller jusqu’à 100% du montant de l’acquisition (Art 217 du CGI). Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier de ces mesures si elles sont domiciliées en France.

La loi Girardin s’applique à toutes les constructions neuves dont les ouvertures de chantier se sont faîtes après le 23 juillet 2003 ;

La somme des réductions d’impôt sur le revenu au titre des investissements Girardin ne peut excéder un montant de 40 000 € ou sur option du contribuable à 15% du revenu de l’année considérée servant de base de calcul de l’impôt sur le revenu ( LOI DE FINANCE 2009).

Echappent à ce plafond les chantiers ouverts avant le 01 janvier 2009.

A – Trois possibilités et trois montants de défiscalisation :
Trois possibilités existent :

1. L’acheteur loue le bien pendant 6 ans avec un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires = défiscalisation à 50% dite « intermédiaire »
2. L’acheteur loue le bien pendant 5 ans sans plafond de loyer, ni plafond de ressources des locataires = défiscalisation à 40% dite « libre »
3. L’acheteur habite le logement au minimum 5 ans = défiscalisation à 25%

 Dans les 2 premiers cas, l’acheteur doit louer son bien à un locataire qui utilise le bien en résidence principale.

1. DEFISCALISATION INTERMEDIAIRE = L’acheteur met son bien en location en respectant quelques limitations

La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location avec deux conditions :

• Limitation quant aux revenus du locataire
• Limitation quant au montant du loyer

C’est ce que l’on appelle le « locatif intermédiaire ».

En mettant le bien en location « intermédiaire », le législateur permet de défiscaliser jusqu’à 50% du montant de l’acquisition plafonnée à 2438 € TTC ( TVA à 8.5%)de surface défiscalisable* sur 5 ans;

*Surface défiscalisable = surface habitable + plafond de 14 m2 de varangue ( terrasse couverte ) art 46 ann III CGI

Ex : Soit un appartement T2 de 60,15 m2 de surface défiscalisable (habitable + 11,05m2 de varangue) pour un prix de 179.149 Euros.

En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
60,15 x 2438 = 146 645.70 euros ( = base défiscalisable)
146 645.70 x 50% = 73 322.85 Euros sur 5 ans.
Le montant de la défiscalisation de 14 664.57 euros par an pendant 5 ans.

 2. DEFISCALISATION LIBRE = L’acheteur met le bien en location libre sans limitation quant au montant du loyer ni aux revenus du locataire :

La réduction d’impôt sera de 40% du prix de la surface défiscalisable x 2438 euros TTC sur 5 ans.
Ex : Soit une maison T4 de 101,90 m2 de surface défiscalisable (habitable + 14m2 de varangue) pour un prix de 294.000 euros.

En mettant le bien en locatif « libre », le propriétaire bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu de :
101,90 x 2438 = 248 432.20 euros ( = base défiscalisable)
248 432.20 x 40% = 99 372.88 Euros sur 5 ans.
Le montant de la défiscalisation de 19 874.57 euros par an pendant 5 ans.

3. L’acquisition est affectée à l’habitation principale du propriétaire :

La réduction d’impôt sera de 25% du prix de la surface défiscalisable x 2438 euros TTC sur 10 ans.

Depuis mars 2009 cette réduction s’applique que dans une limite de surface habitable comprise entre 50 et 150 M2 et prenant en considération la composition du foyer ( 65m² pour une personne seule, 77,50m² pour un couple, 90m² pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge, majoration de 12m² par personne supplémentaire avec un maximum de 5 personnes). Seules les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur habitation principale depuis au moins deux ans auront la possibilité de défiscaliser leur acquisition.

Ex : Soit d'une maison T4 de 101,90 m2 de surface défiscalisable (habitable + 14m2 de varangue) pour un prix de 294.000 €uros. Les acquereurs achètent en couple et n'ont pas de personne à charge.
En faisant de cet investissement leur résidence principale pendant au moins 5 ans, les propriétaires bénéficieront d’une réduction de son impôt sur leur revenus pendant 10 ans :
101,90 x 2438 = 188 945 euros ( = base défiscalisable)
188 945 x 25% = 47 236.25 Euros sur 10 ans.
Le montant de la défiscalisation de 4 723.62 euros par an pendant 10 ans. La Loi Girardin a pour but de faire bénéficier du dispositif de défiscalisation les personnes moins fiscalisées qui souhaitent investir dans leur habitation principale.

 

B - Le montant des loyers

Le loyer à percevoir sera :

1. le loyer dit « intermédiaire »
2. loyer dit « libre »

1. Calcul du loyer maximum en location intermédiaire :

Pour bénéficier des montants maximums de défiscalisation, le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné comme suit :

Baux conclus en 2009

Montant maximum du loyer en locatif intermédiaire

Limitation quant aux revenus des locataires

12.66 euros du m2 mensuel (surface habitable + 14 m2 maximum de varangue)

29 018 € pour une personne seule 53 671 € pour un couple 56 775 € pour un coupe marié ou personne seule avec une personne à charge 59 880 € pour un couple ou personne seule avec deux personnes à charge 64 029 € pour un couple ou personne seule avec trois personnes à charge 68 178 € pour un couple ou personne seule avec quatre personnes à charge Majoration par personne à partir de la cinquième : 4 355 €

Selon l’exemple précédent, le montant du loyer maximum en location intermédiaire sera pour un appartement ayant une surface défiscalisable(habitable + 14m2 de varangue) de 101,90 m2 :
101.90 x 12.66 = 1 290 € / mois hors charges.
Le locatif intermédiaire ne peut s’appliquer qu’à une catégorie de personnes dont les revenus ne doivent pas dépasser les montants indiqués ci-dessus.

2. Le loyer dit « libre » :

Le calcul du loyer « libre » dépend du type de logement, des prestations et de la situation géographique du bien.

A noter que pour investissement Girardin, à partir du trois pièces, les loyers "libres" devront être privilégiés.

Une simulation de valeur locative doit à cet effet être établie par un gestionnaire d’expérience, en fonction du bien ainsi que de l’offre et la demande.

LA LOI SCELLIER DOM 2010

Possibilité d’acquérir 1 seul lot par an et un plafond d’investissement à 300 000 €

Possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu imposable

Déduction spécifique de 30% des loyers perçus et à déclarer en Scellier intermédiaire

Solde de réduction d’impôt reportable sur l’impôt des 6 années suivantes

LOI SCELLIER DOM CLASSIQUE / OPTION N° 1

Réduction de 40 % du montant total de l’investissement sur 9 ans jusqu’en 2011 et de 35% jusqu’en 2017.

• Loyers plafonnés (voir ci-dessous)
• Pas de plafond de ressources pour les revenus des locataires
• Existence des caractéristiques thermiques et performances énergétiques
• Possibilité de louer à des ascendants et descendants
• Location sur 9 ans à un locataire en résidence principale, possibilité de louer au-delà mais sans avantage fiscal
• Obligation de louer dans les 12 mois à compter de la DAT

LOI SCELLIER DOM INTERMEDIAIRE / OPTION N°2

Réduction de 52% du montant total de l’investissement sur 15 ans.

Le taux de base de 40% s’appliquera jusqu’en 2011, à compter de 2012 et jusqu’en 2017, ce taux passera à 35% ;

1. soit 40 % sur 9 ans
2. soit 46 % sur 12ans
3. soit 52 % sur 15 ans

• Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (revenus fonciers)
• Loyers plafonnés (voir ci-dessous)
• Obligation de louer dans les 12 mois à compter de la DAT
• Ressources des locataires plafonnées (voir ci-dessous)
• Pas de possibilités de louer aux ascendants et descendants
• Location sur 9 ans, 12 ans, 15 ans à un locataire en résidence principale

Plafond des loyers :

Option 1	Option 2
Durée 9 ans maximum 12.04 € du M² Option avec plafonnement des loyers uniquement	Durée 9 ans, 12 ans, 15 ans 9.63 € du M² Option avec plafonnement des loyers et des ressources du locataire

Plafond des ressources :

Dans le dispositif Scellier option 2 vous serez aussi soumis à un plafonnement au niveau des ressources du locataire de votre bien. Autrement dit, pour rester dans le cadre de la loi Scellier, votre locataire ne devra pas bénéficier de revenus annuels supérieurs à :

• Pour une personne seule : 25 929 €
• Pour un couple : 34 627 €
• Pour une personne seule ou couple avec 1 personne à charge : 41 641 €
• Pour une personne seule ou couple avec 2 personnes à charge : 50 267 €
• Pour une personne seule ou couple avec 3 personnes à charge : 59 136 €
• Pour une personne seule ou couple avec 4 personnes à charge : 66 645 €
• Majoration à partir de la 5eme personne : + 7 435 €

DEFISCALISATION POUR LES SOCIETES

Déduction de l'impôt pour les sociétés de 100% du montant de l'acquisition

L’article 217 undecies du Code Général des Impôts permet, sous certaines conditions, aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat les investissements directs (productifs et immobiliers) qu’elles effectuent outre-mer ainsi que les souscriptions au capital de certaines sociétés.

A – Investissements Directs

C’est une disposition très importante et très méconnue qui a vocation à s’appliquer beaucoup plus largement car elle permet à une entreprise de constituer un patrimoine. Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables (sous réserve d’un agrément fiscal au-delà de 1 million d’€uros d’investissement) une somme égale au montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’Outre Mer lorsque :

• l’entreprise s’engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale
• le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas les limitations fixées par décret (conditions du locatif intermédiaire).

Si, dans le délai de cinq ans de son acquisition, ou pendant sa durée normale d’utilisation si elle est inférieure, l’investissement ayant ouvert droit à déduction est cédé ou cesse d’être affecté à l’exploitation, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de l’entreprise ayant opéré la déduction au titre de l’exercice au cours duquel cet évènement se réalise.

B – Souscription au capital des sociétés

Souscriptions ouvrant droit à déduction

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent également déduire de leurs résultats l’intégralité des souscriptions en numéraire réalisées à l’occasion de la constitution ou d’une augmentation de capital de société ayant pour objet exclusif l’acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif, affectés au secteur intermédiaire. Les sociétés bénéficiaires de l’augmentation de capital en numéraire doivent être passibles de l’impôt sur les sociétés et détenir des éléments d’actifs affectés, à concurrence de 90 % au moins de la valeur brute totale des actifs, à l’exercice d’activités donnant droit à déduction. Un agrément préalable est nécessaire pour les souscriptions au capital des sociétés concessionnaires de service public, ainsi que pour l’ensemble des constitutions ou augmentations de capital d’un montant supérieur à 1 M €.


Mécanisme de la déduction

La déduction, égale aux sommes versées par le souscripteur (y compris, le cas échéant, le montant de la prime d’émission), s’opère au titre de l’exercice du (ou des) versement(s) sur le résultat imposable avant tout autre abattement ou déduction. Pour bénéficier de la déduction, les entreprises doivent informer la société bénéficiaire des apports ou l’intermédiaire ayant reçu la souscription qui délivre une attestation. Cette attestation doit être jointe à la déclaration de résultats sur lesquels la déduction est pratiquée. La déduction s’applique aux souscriptions au capital de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (de plein droit ou sur option) et qui sont affectées exclusivement à l’acquisition ou à la construction de logement neuf dans les DOM lorsque ces sociétés ont pour activité exclusive la location de tels logements (dans le secteur dit intermédiaire). Le fait générateur de la déduction est constitué par l’augmentation de capital (et non l’achèvement de l’investissement éligible) étant précisé qu’en matière de logement intermédiaire le délai de conservation de l’investissement (et de la durée de location de 6 ans) courre à compter de l’achèvement de l’immeuble.


Obligations des souscripteurs et des sociétés bénéficiaires

es entreprises bénéficiaires de la déduction doivent conserver les titres souscrits pendant au moins six ans pour les sociétés ayant pour objet l’acquisition ou la construction de logement dans le secteur locatif intermédiaire. En cas de non-respect de cette obligation, les sommes déduites doivent être rapportées aux résultats imposables de l’exercice en cause. Les sociétés bénéficiaires de la souscription doivent louer les biens dans les 6 mois de leur achèvement et s’engager à maintenir l’affectation des biens acquis pendant six ans (logements du secteur locatif intermédiaire).
Il est à noter que ce mécanisme de déduction au titre de la souscription au capital peut être (sous certaines mesures et conditions) combiné avec une option pour le régime de l’intégration fiscale.

Précisions

• Durée de la location : le bien devra être loué pendant six ans à des personnes qui en font leur habitation principale dans le cadre du locatif intermédiaire et 5 ans en locatif libre.
• Obligation de location : la location doit se faire dans les six mois de l’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement (la plus tardive des deux dates).
• A qui le bien ne peut-il pas être loué ? : l’immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou un membre du foyer fiscal
• Quelles sont les autres conditions pour la défiscalisation ? : le bien doit être livré au plus tard le 31 décembre de l’année au cours de laquelle vous souhaitez défiscaliser. La livraison implique que le bien soit habitable.